想定の倍以上！？不動産の影響で返済額が大幅に増加することも

個人再生手続では、住宅ローンや税金以外のほとんどの債務が５分の１以下になるので、月々の返済負担が大幅に軽くなります。

しかし、手持ちの資産が返済総額より高額の場合、資産額に応じて返済額を増やす必要があります（清算価値保障の原則）。

最近、大阪をはじめ都市部の不動産が値上がりして、自宅の評価によって返済額が大幅に増える例がみられます。以下、２つの例を示します。

※特定を避けるため、債務額、資産額、地域など実際の事案から変更しています。

※清算価値（資産）として評価されるのは、不動産のほか、解約返戻金（保険）、退職見込金（８分の１）、保有株式などです。

※不動産価額の証明方法は各地の裁判所により違います。実際のご利用を検討される方は、お近くの弁護士又は裁判所にご確認ください。

実例１　大阪北部戸建て

Aさんは平成２９年に大阪北部（北摂）の人気地に４０００万円の戸建てを購入した。教育費や家族旅行で借入れが増えすぎ、２０００万円に達したので、個人再生で債務を減らそうとした。住宅ローンは月９万円で、十分払えるので自宅を残したまま債務を減額できる住宅ローン特約の利用を希望した。

小規模個人再生手続によれば最低弁済額は３００万円（３年で月額約８．４万円）の見込み。しかし、住宅の査定を複数から取ったところ、２８５０万円から３０００万円との回答だった。もっとも妥当性が高い２８５０万円を前提にしても、住宅ローン残２５００万円を差し引いた時価は３５０万円だった。裁判所に申立てしたところ、清算価値は３５０万円と評価されて、返済総額が３００万円から３５０万円に増えた（月額８．４万円→９．８万円）

実例２　大阪市内マンション

Bさんは営業経費を使い過ぎて増えた４５０万円の債務を個人再生で減らそうとした。平成３０年に大阪市内に３０００万円で購入したマンションに居住しており、住宅ローンは月９．５万円だった。

小規模個人再生手続によれば最低弁済額１００万円（３年で月額３万円以下）の見込み。ところが、住宅の時価が２８５０万円と査定され、住宅ローン残高２４５０万円を差し引いた時価は４００万円と見込まれた。

このため、返済総額の見通しが１００万円から４００万円へと跳ね上がった。（月額３万円以下→１１．２万円）。３年より長期の返済プランも検討したが、相応の高額弁済になるうえ、再生による減額効果が５０万円とそれほど大きくない。そのため、個人再生は断念して、任意整理により４５０万円を５年で返済することにした。

まとめ

近頃、不動産の時価上昇によって、想定以上の清算価値が見込まれて返済予定額が増えるケースが多くなっています。再生による減額効果が十分見込める事案では、返済予定額が増えても再生する価値があります。しかし、減額効果があまり見込めない場合には、任意整理を利用したほうが良いことも十分考えられます。

申立直前になってようやく自宅の査定をすると、返済見込が大幅に変わってしまい、再生計画が難しくなることがあります。

できるだけ早い時期（できれば相談前）に、査定額を知っておくほうが安全です。なお個別査定まで依頼するのはハードルが高い場合、マンションであれば、SUUMO、アットホーム等で同じマンション、あるいは近隣の物件の販売例などが確認できます。戸建ての場合、時価が高騰することは多くありませんが、お近くの販売例などを確認して上昇傾向にあるのかどうかなどを確かめてもよいでしょう。

とくに、購入時にそれなりの頭金を払った場合や、繰り上げ返済した場合、相続した実家をリフォームした場合なども要注意です。